Die konkrete Planung der Bauleistungen wird meist zu lange hinausgeschoben weil diese oft unterschätzt wird
Zeitschrift "ZWP spezial" Ausgabe Nr. 3/2008 | Februar 2008
Die konkrete Planung der Bauleistungen wird meist zu lange hinausgeschoben weil diese oft unterschätzt wird.
Frühzeitig den anstehenden Bauprozess zu erkennen und zu optimieren heißt wertvolle Zeit und Kosten zu sparen. Delegieren Sie diese Verantwortung nicht zufällig an Dritte oder lassen diese nebenher mit überwachen. Ein Vermieter, Praxisplaner oder Einrichter ist letztendlich ebenso ungern Bauleiter wie Sie als Zahnarzt.
Bei der Suche nach neuen Praxisräumen spielt neben der Standortwahl, Flächengröße und Miete ein anfangs oft unterschätzter Punkt eine wichtige Rolle. Die für die Umsetzung der Praxisplanung notwendigen Bauleistungen! Bei der Anmietung von neuen Praxisflächen ist mit umfangreichen Bauleistungen zu rechnen. Wer bekommt aber die bauliche Aufgabe zugeteilt? Ist es der Vermieter, der dem Mieter die Räume nach Wunsch um-und ausbaut oder erhält der Mieter/Zahnarzt einen Baukostenzuschuss und nimmt den "Ausbau selbst in die Hand". Die Praxisplanung übernimmt in der Regel ein beauftragtes Dentaldepot oder ein Praxisplaner. Die Weichen für eine optimale Realisierung der Bauleistungen jedoch sollten parallel zur Praxisplanung ebenso besprochen und gestellt werden. Grundsätzlich wird vor konkreten Mietverhandlungen geprüft, ob und mit welchem Aufwand die Nutzung der Mietfläche als zukünftige Zahnarztpraxis möglich ist. Bei dieser Vorabprüfung geht es generell darum, ob die für einen Anschlusspunkt notwendige Wasser- und Abwasserversorgung, die Druckluft-, Saug- und Steuerleitungen sowie Leerrohre zu den geplanten Behandlungseinheiten überhaupt verlegt werden können. Im Idealfall befindet sich unter der Praxisfläche ein Keller, durch den sämtliche Installationsleitungen entlang geführt werden. Sind die Anschlusspunkte nicht von den Unterdecken her zu erschließen, so müssen individuelle Lösungen oder sogar eine andere Praxisfläche gesucht werden. Eine moderne Zahnarztpraxis baut auf einer komplexen Vernetzung sämtlicher Räume und deren technischer Geräte auf. Alleine für den Anschlusspunkt einer Behandlungseinheit wird eine Vielzahl an Sanitärleitungen aber auch Elektro- und Datenleitungen benötigt. Dem Vermieter wird spätestens jetzt klar, dass es sich bei einer Zahnarztpraxis zwar um eine langfristige Anmietung und einen sicheren Mieter handelt, aber bis es soweit ist, müssen die angesprochenen Punkte technisch geklärt und umgesetzt werden. Um der Anforderung einer Praxisplanung und Vorstellungen des Zahnarztes gerecht zu werden, bedarf es mehr als nur Renovierungsarbeiten.
Bei der Mietverhandlung sind sich beide Parteien bewusst, dass neben der Mietfläche, der Gesamtlaufzeit, sonstigen Optionen und dem Mietzins der Faktor Baukosten ein entscheidender Punkt der Verhandlung sein wird. Einige Vermieter sagen grundsätzlich, dass sie die Baumaßnahme nichts angeht. Andere Vermieter pochen darauf, dass nur ihre bekannten Hausfirmen mit dem Ausbau beauftragt werden dürfen, da beim Ausbau einer Zahnarztpraxis größere Eingriffe in haustechnischen Anlagen vorgenommen werden. Die Baukosten werden über einen entsprechend höheren Mietzins abgegolten. Dieses Vorgehen klingt einleuchtend und hat für den Zahnarzt einen großen Vorteil, er muss sich nicht mit der Steuerung und Kontrolle der Bauarbeiten beschäftigen! Bei dieser Variante eröffnet sich aber für den Vermieter neben der eigentlichen Vermietung ein zusätzliches Geschäft. Dies wird sich bei der Baukostenermittlung zum ersten Mal widerspiegeln. Die Baukosten werden mit hoher Wahrscheinlichkeit erhöht ausfallen, weil sich hinter den vielen unbekannten Faktoren zum Ausbau einer Zahnarztpraxis spezielle Risiken verbergen und diese durch entsprechende Schätzungen und Sicherheitspuffer kalkulatorisch die Gesamtumbaukosten nach oben treiben. In meiner langjährigen Erfahrung beim Um-und Ausbau von Arzt und Zahnarztpraxen musste ich wiederholt feststellen, dass die vom Eigentümer vorgelegten Baukostenschätzungen ca. 1/3 höher lagen, als die tatsächlich notwendigen Baukosten. Die Baukosten werden vom Vermieter oftmals zu hoch angesetzt, da die Ungewissheit und fehlendes Wissen über die technische Ausrüstung einer Zahnarztpraxis zur Bildung von Kalkulationspuffer führen. Dies ist aber nicht unbedingt nur auf ein erhöhtes Risikobewusstsein des Vermieters zurück zu führen. Für eine hohe Baukostenschätzung kann es einen zweiten Grund geben. Je höher die ermittelten Umbaukosten ausfallen, desto berechtigter scheint die Erhöhung des Mietzinses.
Unabhängig davon, wer letztendlich die Baumaßnahme realisiert, ist es ratsam, eigene Kostenangebote einholen zu lassen. Damit aber keine Äpfel mit Birnen verglichen werden, ist es notwendig, dass allen Kostenermittlungen eine vergleichbare Kalkulationsgrundlage vorliegt. Dies ist i. d. R. die Vorabplanung des Praxisplaners. In dieser sind alle grundlegenden Informationen wie Ist-und Sollzustand der Praxisfläche, Angaben der Raumnutzung und Ausstattung, sämtliche Anschlusspunkte für Wasser-, Abwasser, Datenleitungen, Leerrohre, Steckdosen, Schalter etc. zu entnehmen.
Der Vermieter interessiert sich aus kaufmännischer Sicht weniger für das konkrete Gelingen des Praxisumbaus, als für die schnellstmögliche Amortisation seiner Investition. Mit den richtigen Partnern an der Hand ist es für den Zahnarzt ratsam, den Ausbau seiner neuen Praxis selbst in die Hand zu nehmen. Die Vorteile und Chancen, die sich für ihn ergeben, sind flexiblere und kürzere Entscheidungswege während der Ausbauphase. Notwendige oder kostenoptimierende Änderungen können flexibler realisiert werden. Folge ist ein möglicher Zeitgewinn durch weniger Fremdbestimmung. Die Kommunikation zwischen Praxisplaner und den Bauunternehmen kann besser gesteuert und kontrolliert werden. Die Verantwortung für das Gelingen des Ausbaus der Zahnarztpraxis wird nicht aus der Hand gegeben.
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Stichworte: Bauleistung, Mietfläche, Planung, Praxisfläche, Praxisplanung, Praxisräume, Zahnarztpraxis
28.02.2008 | Rubrik: Pressebereich, Pressespiegel | 0 Kommentare